Mientras la preocupaci\u00f3n de las organizaciones y redes abocadas a la problem\u00e1tica de la tierra y la vivienda est\u00e1 en c\u00f3mo generar mecanismos que faciliten el acceso, los distintos sectores pol\u00edticos oscilan entre la falta de regulaci\u00f3n del cumplimiento de la Ley de Alquileres vigente, el pretexto de que no es efectiva, por lo que habr\u00eda que modificarla beneficiando solo a propietarios e intermediarios, o la derogaci\u00f3n de la misma -eliminando toda regulaci\u00f3n estatal y favoreciendo los intereses del mercado-.<\/p>\n
Conversamos con la arquitecta e investigadora Daniela Gargantini sobre la actual y disputada Ley de Alquileres en este contexto electoral. Tambi\u00e9n, sobre las tendencias poblacionales en materia de acceso a la vivienda, la reciente confirmaci\u00f3n de la Red por un H\u00e1bitat y Alquiler Justos, y la necesidad de aunar la voz colectiva inquilina que actualmente engloba a enormes mayor\u00edas.<\/p>\n
Daniela integra el Centro Experimental de la Vivienda Econ\u00f3mica (CEVE), que cuenta con m\u00e1s de 70 a\u00f1os de trabajo vinculado a pol\u00edticas habitacionales, en su doble pertenencia como unidad ejecutora de CONICET y parte de la ONG Asociaci\u00f3n de Vivienda Econ\u00f3mica (AVE). El CEVE articula el trabajo acad\u00e9mico con el de las organizaciones populares, producen datos e informaci\u00f3n cient\u00edfica para crear una base sobre la cual apuntalar las luchas por el acceso a la vivienda, en un campo minado de intereses econ\u00f3micos y pol\u00edticos.<\/p>\n
\u00abProveemos datos fieles que permitan a las organizaciones sociales contrarrestar muchas de las falacias difundidas por el sector empresario y algunos medios de comunicaci\u00f3n, que son datos que no tienen base cient\u00edfica y muy poco s\u00f3lidos en t\u00e9rminos metodol\u00f3gicos y en t\u00e9rminos representativos. De los \u00faltimos datos del Censo 2022, la mayor\u00eda de los medios difundi\u00f3 la necesidad de construir vivienda nueva (por la cantidad de hogares sin acceso a vivienda), pero no se difundi\u00f3 la cantidad de vivienda ociosa que tenemos en Argentina. No tenemos un problema de cantidad de viviendas, hemos tenido a\u00f1os de gran producci\u00f3n inmobiliaria por sobre el crecimiento poblacional. Lo que tenemos es un problema de acceso a la vivienda, que es totalmente distinto. No es que no haya viviendas disponibles en el mercado, estamos construyendo vivienda, pero no estamos asegurando que la vivienda que se construya sea accesible bajo distintas modalidades y en funci\u00f3n de las capacidades reales de ahorro y de pago de las familias. Hacen falta pol\u00edticas que no solo incentiven la producci\u00f3n, sino tambi\u00e9n que favorezcan el acceso, v\u00eda est\u00edmulo o v\u00eda punitiva\u00bb, destaca la arquitecta.<\/p>\n
El panorama: \u00bfdinamitar la Ley de Alquileres? En este marco, se sum\u00f3 una nueva propuesta presentada por el sector empresario y que apunta de lleno a dos art\u00edculos de la ley: reducir a dos a\u00f1os el tiempo de duraci\u00f3n de los contratos -igual que lo propuesto por Juntos por el Cambio- y reducir a s\u00f3lo cuatro meses el per\u00edodo de actualizaci\u00f3n del valor de los alquileres. La carta fue presentada por la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociaci\u00f3n de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federaci\u00f3n Inmobiliaria de la Rep\u00fablica Argentina (FIRA), la Fundaci\u00f3n de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina (CIA).<\/p>\n En este marco, tambi\u00e9n aparecen proyectos como el de Mart\u00edn Lousteau que propone \u00abmejorar\u00bb los ingresos de los jubilados a trav\u00e9s del endeudamiento: aplicar lo que llama \u00abhipotecas inversas\u00bb y que la poblaci\u00f3n adulta mayor entregue sus viviendas al sistema bancario y se endeude a cambio de una renta. Mientras tanto, se multiplican las cifras dudosas y los titulares espectaculares en medios masivos de comunicaci\u00f3n, instalando la derogaci\u00f3n como \u00fanica salida. \u00abLa noticia que sali\u00f3 de que el 60% de los propietarios no iba a renovar los contratos responde a la tensi\u00f3n que hay alrededor de la Ley de Alquileres y una fuerte presi\u00f3n para que sea derogada, b\u00e1sicamente por los sectores inmobiliarios intermediarios y propietarios. Hay una amenaza de retirar los alquileres del mercado y disminuir la oferta, lo que es posible solo en propietarios con capacidad de retenci\u00f3n del bien y que pueden darse el lujo de tener una vivienda ociosa y desocupada sin pagar impuestos, servicios y dem\u00e1s. Las organizaciones de inquilinos con las cuales venimos trabajando ven tambi\u00e9n una alta presi\u00f3n en la firma de contratos y renovaciones por fuera de la ley\u00bb, explica Daniela.<\/p>\n La investigadora identifica dos claves en la situaci\u00f3n que vivimos hoy: por un lado, en los \u00faltimos a\u00f1os, los alquileres han ido escalando por sobre las capacidades de ingreso de los hogares y, por otro lado, las pautas establecidas por la ley no se cumplen. \u00abAnte cualquier regulaci\u00f3n del Estado, las actividades que han sido hist\u00f3ricamente manejadas por el mercado presentan una alta resistencia, amenazas y extorsiones que atraviesan la plena implementaci\u00f3n de las leyes. Sucede con muchos bienes estrat\u00e9gicos, como el suelo, el agua, los minerales. En el tema de los alquileres, la situaci\u00f3n econ\u00f3mica macro -el contexto econ\u00f3mico inflacionario- produce que toda actualizaci\u00f3n est\u00e9 desfasada con respecto a los ingresos. Con respecto a los puntos de la ley que han sido totalmente incumplidos, hay que recordar que no estamos hablando de un proyecto o una propuesta, es una ley vigente que establece, por ejemplo, un Registro de Contratos. Actualmente, se firman contratos por fuera de la ley y no hay un \u00f3rgano que lo controle, es una negociaci\u00f3n entre privados que se entienden como en igualdad de condiciones, cuando en realidad no lo son, porque hay una persona que tiene capacidad de retener un bien con fines de capitalizaci\u00f3n de renta y otra que se juega el techo donde va a dormir en la pr\u00f3xima semana. Otros de los puntos que estipula la ley y no se han cumplido son establecer espacios de mediaci\u00f3n ante la situaci\u00f3n de conflictos, poner en marcha programas de alquileres sociales para poblaciones vulnerables como son adultos mayores, mujeres v\u00edctimas de violencia, entre otros. En ese sentido, el Estado no ha avanzado. No se trata de derogar la ley, sino de avanzar en su cumplimiento\u00ab.<\/p>\n Somos poblaci\u00f3n inquilina<\/strong> Daniela expresa que uno de sus objetivos m\u00e1s importantes es visibilizar a la poblaci\u00f3n inquilina y concientizar sobre la pertenencia a la misma. \u00abVemos que hay una disgregaci\u00f3n a nivel de organizaciones sociales. No hay un frente fuerte en C\u00f3rdoba y no hay una red a nivel nacional que a\u00fane el reclamo ante una realidad que atraviesan todas las provincias del pa\u00eds, con sus particularidades y las distintas estructuras de mercado de cada ciudad. Con la constituci\u00f3n de esta Red, intentamos comprender que esta es una problem\u00e1tica social, no individual. La aspiraci\u00f3n individual -tan anclada socialmente- de que en alg\u00fan momento voy a ser propietario de una vivienda hace que cueste identificarse como sujeto inquilino. La poblaci\u00f3n inquilina est\u00e1 en aumento y el problema a atender no es ser inquilino o ser propietario, el problema es que no puedas acceder a una vivienda\u00bb, puntualiza Daniela.<\/p>\n La situaci\u00f3n en C\u00f3rdoba<\/strong> Otro de los puntos en estudio es el caso de los alquileres temporales, que no tienen ning\u00fan tipo de tasa ni impuesto y fijan costos de alquiler alt\u00edsimos: \u00abLa plataforma lucra con ese ingreso, pero no tiene ning\u00fan tipo de carga impositiva, entonces resulta mucho m\u00e1s ventajoso que un alquiler tradicional. En ciudades tur\u00edsticas, esto es alarmante: en Bariloche, no hay ofertas de vivienda permanente porque obviamente rinde mucho m\u00e1s poner la vivienda a disposici\u00f3n del alquiler temporal\u00bb, explica.<\/p>\n
\n<\/strong>Este mi\u00e9rcoles 23 de agosto, se tratar\u00e1 en Diputados la posibilidad de modificar la Ley de Alquileres. Luego de barajar la derogaci\u00f3n total de la Ley, finalmente, Juntos por el Cambio propondr\u00e1 dar marcha atr\u00e1s con la duraci\u00f3n de los contratos, pasando de tres a\u00f1os a dos, y que las partes negociadoras determinen cu\u00e1l debe ser la periodicidad de las subas de las rentas -desregulando lo que estipula la ley-. Desde el Frente de Todos, buscan mantener el plazo de tres a\u00f1os en los contratos, ajustes anuales y beneficios impositivos para quienes alquilen sus propiedades. La Libertad Avanza no ha explicitado su posici\u00f3n frente al debate de ma\u00f1ana, pero probablemente siga la l\u00ednea que ha estructurado toda su campa\u00f1a: libertad de mercados sin intervenci\u00f3n estatal ni pol\u00edticas de equidad o justicia social.<\/p>\n
\nRecientemente, se conform\u00f3 en C\u00f3rdoba la Red por un H\u00e1bitat y Alquiler Justos, integrada por organizaciones locales abocadas a la situaci\u00f3n de acceso a tierra y vivienda. Conformada por el Instituto de Investigaci\u00f3n de Vivienda y H\u00e1bitat (INVIHAB), la Asociaci\u00f3n de Vivienda Econ\u00f3mica (AVE), el Centro Experimental de la Vivienda Econ\u00f3mica (CEVE), Inquilinos C\u00f3rdoba, Juntas por el Derecho a la Ciudad, CISCSA Ciudades Feministas, el Servicio Habitacional y de Acci\u00f3n Social (SEHAS), la Asociaci\u00f3n Civil Arturo Orgaz, la Fundaci\u00f3n CEID, la Red Ciudadana Nuestra C\u00f3rdoba y la Cooperativa Felipe Varela, esta Red busca aunar esfuerzos, visibilizar la problem\u00e1tica y detectar estrategias, inscribiendo la lucha de la vivienda en alquiler dentro de las luchas hist\u00f3ricas cordobesas.<\/p>\n
\nA nivel local, la arquitecta cuenta que est\u00e1n realizando un registro del acceso en t\u00e9rminos econ\u00f3micos, tomando como par\u00e1metro un hogar de precios medios: \u00abVemos una imposibilidad de acceso cada vez mayor. Hoy, un departamento o una vivienda de dos o tres dormitorios est\u00e1 entre los 85 y los 140 mil pesos, cuando el ingreso medio est\u00e1 cercano a eso. Existen muchos hogares unipersonales y el ingreso individual no supera los $120.000. Tambi\u00e9n estamos tratando de brindar m\u00e1s datos de poblaciones espec\u00edficas: j\u00f3venes, hogares con jefatura femenina, adultos mayores. En este \u00faltimo caso, el envejecimiento de la poblaci\u00f3n no es una idea, va aconteciendo y vemos muchos hogares unipersonales de mujeres en condici\u00f3n de viudez. Hacia los pr\u00f3ximos a\u00f1os, con la precarizaci\u00f3n laboral, es probable que tengamos m\u00e1s adultos mayores que vivan m\u00e1s tiempo y que tal vez no sean propietarios, viendo el porcentaje de inquilinos en aumento\u00ab.<\/p>\n